Жилищный вопрос в Красноярске: квартиру нужно покупать тогда, когда она нужна!
Фото: Мария ЛЕНЦ
Как льготная ипотека повлияла на рынок недвижимости и кредитное поведение красноярцев, разбираемся вместе с экспертами.
В пресс-центре “Комсомольской правды” в Красноярске прошел круглый стол, посвященный ипотеке и переменам на рынке недвижимости в 2021 году. Эксперты рынка недвижимости и представители кредитных организаций считают, что программа господдержки позволила многим красноярцам решить свой жилищный вопрос и еще есть время успеть воспользоваться ее преимуществами. Ответ на вопрос, ждать перемен на рынке или покупать собственную квартире прямо сейчас, однозначный и единодушный: квартиру нужно покупать тогда, когда она нужна! А существующие плюсы и минусы всегда перекрывают друг друга: если снизились ставки по ипотеке, то подорожало жилье, если в семье выросли расходы, связанные с рождением ребенка, то он же принес материнский капитал и т.д. Но при этом есть тенденции и нюансы, которые помогут сэкономить и правильно выбрать жилье для своей семьи. Об этом и поговорим.
Основные тенденции рынка недвижимости Красноярского края в 2021 году
Наши эксперты проанализировали ситуацию на жилищном рынке в 2021 году и выделили тенденции, которые были определяющими и для красноярцев, и для кредитных организаций.
- Меры государственной поддержки.
Они были введены в начале пандемии коронавируса, в 2020 году, продлены до 1 июля 2022 года и за это время существенно расширены. Интерес и в России в целом, и в Красноярском крае огромный, и это отмечают все эксперты.
- По оценке экспертов ВТБ, банки выдали ипотечных кредитов на 4,6 трлн рублей, это на 35% больше, чем за тот же период прошлого года. Рынок оценивается в 5,8 трлн, спрос на ипотеку остается стабильно высоким. Вектор задают меры господдержки,в том числе программа семейной ипотеки, которая была существенно расширена. Теперь льготную ипотеку могут оформить и те семьи, где первый ребенок родился после 1 января 2018 года. После изменения условий спрос на программу вырос в 2,7 раза. Максимальная сумма кредита по этой программе не менялась, она может составлять до 6 млн рублей. Ставка по семейной ипотеке составляет 4,7%, - говорит Владимир Бубенко, управляющий директор банка ВТБ в Красноярске.
Владимир Бубенко, управляющий директор банка ВТБ в Красноярске
Фото: Мария ЛЕНЦ
- Мы развиваем ипотечные программы, чтобы жилье было максимально доступным для людей. Банк ДОМ.РФ входит в топ-5 российских банков по объему ипотечного портфеля и показал наибольший прирост объемов выдач относительно сентября, среди других ипотечных банков – 46%. В настоящий момент наш банк предлагает широчайшую линейку ипотечных программ. Одна из популярных и востребованных программ - «Семейная ипотека», ставка в банке от 4,0% фиксируется на весь срок кредитования — до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости объекта недвижимости, - поясняет Светлана Тулупова, руководитель ОО «Красноярский» АО «Банк ДОМ.РФ».
В рамках данной программы купить недвижимость или рефинансировать ипотеку могут семьи, в которых с 01.01.2018 года родился первый и (или) последующий ребенок, а также до 31.12.2022 года родился ребенок, которому установлена категория «ребенок-инвалид». Банк сотрудничает с обширной сетью партнеров, поэтому ипотечным кредитованием на покупку жилья в любом регионе РФ могут воспользоваться жители всей России.
Фото: Мария ЛЕНЦ
- Сильные игроки ипотечного рынка сохранили и даже укрепили свои позиции в 2021 году, - подтверждает и Юлия Коротких, руководитель Абсолют Банка в Красноярске. - Так, у Абсолют Банка в Красноярском крае по сравнению с аналогичным периодом 2020 года объем выдач ипотеки увеличился почти на 50% и достиг 650 млн рублей. В приоритете по-прежнему готовые квартиры. Их выбирают 73% заемщиков. На первичном рынке половина сделок – в рамках госпрограммы «Семейная ипотека». «Вторичка» на первом месте по популярности, поскольку в готовую квартиру можно заселиться практически сразу. Кроме того, «вторичка» выигрывает по стоимости. Средняя цена квадратного метра в готовой квартире – 83 тысячи рублей. В новостройке – 87 тысяч рублей. При этом в новостройках предстоит вложиться еще и в ремонт. Мы прогнозируем, что в 2022 году доля сделок с вторичным жильем сохранится на уровне 73-75% от общего количества.
- В 2020 году сниженная сумма кредита, на мой взгляд, приостановила спрос. Ведь максимум в 3 миллиона – недостаточно для покупки квартиры, в которой будет комфортно семье с детьми. Но сейчас сумма повышена, и красноярцы перестали скупать маленькие квартиры, рынок оживился и прогноз благоприятный, - добавляет Валерия Шапран, президент Красноярского Союза риэлторов.
Фото: Мария ЛЕНЦ
- Развитие электронных сервисов, ускорение и упрощение покупки недвижимости.
- - Найти квартиру, проверить документы, оформить ипотеку и провести сделку можно онлайн на DomClick.ru - это очень удобно, в том числе если покупатель и продавец находятся в разных городах. Прогресс развился настолько, что даже регистрация перехода права собственности, проводимая с электронной регистрацией от Сбера, длится в среднем 24 часа, после чего документы поступают всем сторонам сделки по защищенному каналу связи. Хочется отметить, что в 99% таких сделок наши клиенты используют систему безопасных расчетов - надежный способ передачи денежных средств от покупателя к продавцу недвижимости после окончания регистрации в Росреестре в безналичном виде, - поясняет Татьяна Шведчикова, территориальный менеджер направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Красноярского отделения ПАО «Сбербанк». – Этими услугами могут воспользоваться и те, кто покупает квартиру без ипотеки, за наличный расчет.
- Если сделка купли-продажи жилой недвижимости проходит за наличные, без заемных средств, для обеспечения безопасности такой сделки у нас в банке можно открыть аккредитив розничный, на счет покупатель внесет деньги, а продавец получит их только после регистрации сделки в Росреестре – это все абсолютно бесплатно, комиссия не взимается - говорит Светлана Тулупова. - Что касается других электронных сервисов, то можно подать заявку на ипотеку в Банк ДОМ.РФ в режиме онлайн, из них более 80% решений принимаются в течение 15 минут. Платежи по кредиту вносятся также без посещения офиса и без комиссии — через цифровую платформу, с помощью бесплатной дебетовой карты.
- Подать заявку на ипотеку можно онлайн на официальном сайте банка. В этом случае, если покупка проходит в рамках стандартных программ, можно получить дополнительный дисконт в размере 0,3%. При наличии первоначального взноса от 20% от стоимости квартиры достаточно двух документов - паспорта и СНИЛС. Согласовать объект недвижимости можно также дистанционно, в личном кабинете заемщика, сделка оформляется за один визит в банк, во время которого подписывается кредитный договор, договор купли-продажи, а документы отправляются на электронную регистрацию. За использование электронных сервисов тоже можно получить скидку к базовой ставке 0,3% , - рассказывает Владимир Бубенко.
Фото: Мария ЛЕНЦ
- Мы предлагаем сервисы «Свое жилье» и «Свое село», на которых можно подобрать жилье в сельской местности во всех регионах России, - добавляет Оксана Ошивалова, заместитель директора Красноярского филиала «Россельхозбанка».
- В Абсолют Банке можно подать заявку на ипотеку онлайн на сайте банка. Дополнительный бонус – скидка 0,66% годовых к базовой ставке. Если документы готовы, уже на следующий день можно проводить сделку. Этой осенью мы запустили электронную регистрацию ипотечных сделок не только на первичном, но и на вторичном рынке. Так что отметить новоселье до Нового года вполне реально, - говорит Юлия Коротких.
- Этот год стал прорывным в развитии электронных сервисов, - уверена Валерия Шапран. - Расчет и регистрация сделки стали быстрыми и безопасными, это то, что мы давно ждали. Это удобно для совершения межрегиональных сделок – не надо никуда ездить!
- Рост интереса к загородной недвижимости.
И дело не только в том, что люди хотят жить на свежем воздухе и заодно спасаться от ковидных ограничений. Дело еще и в финансовой возможности осуществить эту мечту: ипотечные программы с господдержкой теперь позволяют это сделать.
- Люди, у которых уже есть квартира в городе, теперь могут купить и дом, - поясняет Владимир Бубенко. - Наш банк, например, существенно упростил подачу заявки, снизил требования к недвижимости, первоначальный платеж может начинаться от 20%. Теперь достаточно, чтобы дом был подключен к электросети, остальные коммуникации мы не учитываем. Заявок стало больше, этот тренд 2021 года продолжится и в следующем году. Банковские программы позволяют красноярцам перебраться за город и повысить качество жизни.
- У нас в 2020 году был большой спрос на сельскую ипотеку, - говорит Надежда Киюта, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Красноярского филиала «Россельхозбанка». – Условия выгодные, ставка от 2,7%, срок до 25 лет, сумма до 5 000 000. Но там были требования и к домам, и сейчас почти все, что подходит под условия этой программы, уже куплено. Но в 2022 году появится новая программа для строительства дома, это и увеличенная сумма, и условия, которые позволят построить собственный дом.
- Самое приятное для покупателей, что роста цен на загородную недвижимость нет, - добавляет Валерия Шапран. -Рост цен к загородной недвижимости в нашем регионе пока нельзя проиллюстрировать цифрами – итоги будут только к концу года. Но есть данные Авито Недвижимости, которые говорят о том, что в Красноярском крае интерес к загородному жилью вырос на 12%. В перспективе плавный рост спроса и цен, скорее всего, продолжится: основными драйверами станет распространение программы льготной ипотеки на индивидуальные жилые строения (ИЖС) и новые возможные ограничения, связанные с эпидемиологической обстановкой.
Количество предложений о продаже загородного жилья на Авито Недвижимости за год по России в целом не изменилось, но в некоторых регионах был отмечен значительный рост. Например, в Красноярском крае объявлений стало на 10% больше, чем годом ранее.
Что выгоднее - аренда или ипотека?
Оказалось, однозначного ответа здесь нет, более того, мечты о собственной квартире теперь есть далеко не у всех. Да и подводных камней на рынке аренды предостаточно. Вот что говорят наши эксперты.
- Если человек покупает квартиру для себя, то суммы за аренду и ипотеку сопоставимы, примерно 15-20 тысяч рублей в месяц. Но проблема в том, что нужен первоначальный взнос, а у многих его нет, - поясняет Максим Омельянчук, директор по развитию компании «Жилфонд». – А если человек хочет купить квартиру в Красноярске для инвестиций, тут нужно подумать. Нужен ли городу миллион однокомнатных квартир для сдачи в аренду? И еще один момент – поменялась ментальность, и уже нет такой идеи обязательно купить собственную квартиру. Многие сейчас, наоборот, предпочитают аренду, чтобы не быть привязанными к одному городу.
Максим Омельянчук, директор по развитию компании «Жилфонд»
Фото: Мария ЛЕНЦ
- Действительно, есть категория не определившихся, где они будут жить. Им проще снимать жилье, - подтверждает Валерия Шапран. – Но самое главное в том, что у нас рынок аренды не развит, не цивилизован. Нет гарантий ни для владельцев, ни для жильцов. Владельцы могут выгнать в любой момент, жильцы оставляют «убитую» квартиру и съезжают, не заплатив.
- Сейчас произошло расслоение клиентов: обеспеченные люди приходят с наличными деньгами, а у основной массы желающих купить квартиру нет денег на первоначальный взнос. Вот такие два полюса, которые показывают, что «выбит» средний класс, - добавляет Максим Омельянчук. – И хочу добавить про межрегиональные сделки: из Красноярска уезжают чаще обеспеченные люди, а приезжают люди из малых городов, деревень. У нас есть отдельный отдел по продаже дорогого жилья – и эти люди уже уехали, они не живут в Красноярске, осталось продать квартиру, поскольку сдавать ее нет смысла.
Как сэкономить при покупке квартиры?
Главный вопрос для всех, кто решает дорогостоящий жилищный вопрос, - как снизить затраты. И наши эксперты предлагают несколько реальных способов.
- Использовать материнский капитал.
В Красноярском крае подавляющее большинство семей (более 90%) направляет деньги на улучшение жилищных условий. Тем более что материнский капитал теперь дают и за первенца, а это 466 617 рублей. За второго или последующего ребенка - 616 617 рублей. И эти деньги можно использовать теперь не только на покупку квартиры, но и для строительства домов на садовых участках.
- Если у наших заемщиков есть право на маткапитал, то они используют его в качестве части первоначального взноса в 95% случаев. Но этот показатель существенно отличается от среднерыночного. Дело в том, что Абсолют Банк принимает маткапитал в качестве части первоначального взноса не только по стандартным программам, но и, в отличие от большинства работающих в регионе кредитных организаций, по госпрограмме «Семейная ипотека», - говорит Юлия Коротких.
- Оформить налоговый вычет.
Его могут получить те, кто получает доходы, с налогообложением по ставке в 13 процентов. Вычет предоставляется не только на покупку жилья, но и на земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Сумма вычета не может быть выше 2 миллионов рублей, а 13 процентов от этой суммы - 260 000 рублей. Также можно получить налоговый вычет на уплату процентов по ипотечному кредиту в сумме не более 3 000 000 рублей. Для этого нужно предоставить документы из банка о сумме выплаченных процентов.
Эти налоговые вычеты можно получить и в том случае, если вы купили жилье на имя своих детей, которым не исполнилось 18 лет.
- Поискать себя в списке тех, кто имеет право на государственную поддержку.
Программ в банках сейчас очень много! А будет еще больше. Об этом на круглом столе рассказали без подробностей представители кредитных организаций и заверили, что сюрпризы будут приятными.
- Правильно выбрать ипотеку.
У банков немало акций или особые условия для некоторых категорий заемщиков: одни дают более низкую ставку при покупке жилья в селе, другие – на дома, строительство которых финансируют, третьи – своим зарплатным клиентам и т.п.
- Наиболее выгодными условиями могут воспользоваться действующие зарплатные клиенты банка, сотрудники медицинской или научной сферы, силовых ведомств. Напомним, что Банк ДОМ.РФ первый на российском рынке ипотеки отменил необходимость предоставлять бумажные справки о доходе и занятости. Теперь всю необходимую информацию сотрудник банка с согласия клиента может получить в ПФР РФ - говорит Ольга Лямкова, руководитель продаж Центра ипотечного кредитования ОО «Красноярский» АО «Банк ДОМ.РФ». – А для тех, кто хочет приобрести жилую недвижимость на Дальнем Востоке, предлагаем ипотечный кредит по ставке от 0,1% на весь срок кредитования.
- Совместно с застройщиками мы запустили программу по ипотеке для наших клиентов, в рамках которой появилась уникальная возможность оформить ипотеку со ставкой 0,1% на весь срок кредитования, - рассказывает Светлана Туровец, заместитель управляющего Красноярским отделением ПАО «Сбербанк».
- Это новый продукт на рынке, который продолжает развиваться. Все больше застройщиков заинтересовано в подключении и предоставлении наилучших условий для своих клиентов. Нам бы хотелось, чтобы в городе было больше удобных и комфортных квартир и были созданы максимально комфортные условия для их приобретения.
- С 12 ноября стартовала новая программа «Жилфонда» совместно с банком ВТБ, программа субсидированной ипотеки, - говорит Максим Омельянчук. – Мы уже проводим расчеты по заявкам первых клиентов, и вот что получается: можно уменьшить размер ежемесячного платежа на 22% или сократить срок кредитования на 5,5 лет, уменьшив таким образом переплату по кредиту более чем на 1 000 000 рублей. Еще один вариант - не увеличивая срок кредита и размер платежа, рассчитали, что клиент за счет сниженной ставки может приобрести квартиру большей площади (дополнительная комната).
- Взять кредит по максимуму!
Как ни странно, это тоже способ сэкономить. И автокредиты, и потребительские кредиты существенно дороже. Поэтому многие красноярцы, даже имея значительную часть собственных денег на покупку жилья, берут кредит по максимуму, а свои средства используют на другие нужды. Прежде всего на ремонт. Ведь в новостройках (а только на такие квартиры идет господдержка) новоселы получают так называемый «белый куб» - качественную предчистовую отделку. И в этом случае до переезда приходится вкладывать немало денег. Плюс расходы на мебель и бытовую технику.
- Рефинансировать!
Рефинансирование – отличный инструмент для тех, кто брал ипотеку на менее выгодных условиях, имеет несколько кредитов с разными сроками платежа и процентными ставками или, имея ипотеку от юрлица, расширил семью, родив ребенка, начиная с 2018 года.
- Напоминаем, что программа семейной ипотеки – это еще и возможность рефинансировать ипотечный кредит, если в семье родился ребенок, теперь даже первый, а кредит изначально соответствовал условиям программы – квартира была куплена у юридического лица. Кроме того, для всех категорий заемщиков с помощью рефинансирования можно объединить несколько кредитов, взятых в разных банках в один, выбрать срок кредита, увеличить сумму или уменьшить ежемесячный платеж, получить дополнительные средства на любые цели, - поясняет Владимир Бубенко.
Официально
Льготная ипотечная программа, которая была запущена в 2020 году как одна из мер поддержки граждан и строительной отрасли, продлена до 1 июля 2022 года (Постановление от 30 июня 2021 года №1060).
Кроме того, расширены условия программы «Семейная ипотека» – принять в ней участие смогут семьи даже с одним ребёнком.
Купить жилье в новостройке в рамках программы «Льготная ипотека» можно по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов – 3 млн рублей. Первоначальный взнос, как и прежде, должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Разницу между льготной ставкой и рыночной банкам возмещает государство.
Для граждан с детьми, рожденными с января 2018 года, действует ещё более выгодная программа – «Семейная ипотека». Кредиты по льготной ставке от 4% годовых можно получить на покупку жилья в многоквартирных домах или строительство частного дома. Раньше эта программа была доступна только тем семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок. Теперь взять такой кредит смогут семьи и с одним ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года.
Максимальная сумма кредита по этой программе зависит от региона. Так, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она составляет 12 млн рублей, для других территорий – 6 млн рублей.