Премия Рунета-2020
Красноярск
+19°
Boom metrics
Общество24 февраля 2022 10:55

Как максимально комфортно взять ипотеку в 2022 году

Ставки по ипотечным кредитам растут, но это не значит, что жилье станет недоступным

Фото: Алексей БУЛАТОВ

На рынке недвижимости сегодня большие перемены: цены на жилье значительно выросли за относительно короткое время. И при этом повышена ключевая ставка Центробанка, которая повлияла в том числе на стоимость ипотеки. Останется ли жилищное кредитование доступным населению, какие программы и меры господдержки помогут сэкономить красноярцам при покупке жилья и какую роль в этом играют партнерские отношения между банками и риэлторскими компаниями – эти и другие темы обсудили эксперты рынка недвижимости на круглом столе 17 февраля в пресс-центре «Комсомольской правды»-Красноярск».

Как складывалась ситуация на рынках ипотечного кредитования и жилья в 2021 году?

Управляющий директор банка ВТБ в Красноярске Владимир Бубенко начал со статистики, она наглядно показывает изменения в динамике в сравнении с предшествующим периодом. Банк является одним из лидеров по ипотечному кредитованию в стране и в Красноярском крае, поэтому его показатели объективно отражают общую ситуацию.

Владимир Бубенко, управляющий директор банка ВТБ в Красноярске

Владимир Бубенко, управляющий директор банка ВТБ в Красноярске

Фото: ИВАНОВА Диана

- В 2021 году мы зафиксировали рекордный спрос на ипотеку. В Красноярском крае и Хакасии было выдано кредитов на 24,5 миллиарда рублей, это на 14% больше, чем в 2020 году. Для улучшения своих жилищных условий ипотекой воспользовались 9,5 тысячи заемщиков. Такому высокому спросу способствовал ряд факторов – и исторически низкие ставки по ипотечному кредитованию в первом полугодии, и программы государственной поддержки, и новые интересные предложения от застройщиков, - рассказывает Владимир Бубенко.

Елена Лалетина, заместитель директора компании «Этажи» по работе с партнерами

Елена Лалетина, заместитель директора компании «Этажи» по работе с партнерами

Фото: ИВАНОВА Диана

Свои цифры приводит и одна из ведущих риэлторских компаний. В распоряжении Елены Лалетиной, заместителя директора компании «Этажи» по работе с партнерами, показатели роста цен на жилье:

- 2021 год и в Красноярске, и по всей России стал для нас рекордным по объему обращения клиентов. Ипотечная ставка банков действительно была исторически низкой: 7,3%. А если собрать все программы поддержки, то и вовсе средняя ставка около 6%. Это стимулировало спрос и, по закону рынка, повлекло за собой рост цен. Если в 2020 году мы работали со средним чеком на вторичном рынке около 70 тысяч рублей за квадратный метр, то к концу 2021 года цена достигала 89 тысяч за квадрат. А на первичном рынке она изменилась с 70 до 100 и более тысяч рублей.

В январе и феврале текущего года спрос на ипотеку по-прежнему высок и цены на недвижимость продолжают расти, хотя и меньшими темпами. Так, например, ВТБ в январе выдал уже более 1,5 миллиарда рублей жителям Красноярского края и Хакасии. Это на 62% больше показателя января 2021 года. Эксперты объясняют тенденцию тем, что заемщики стремятся оформить ипотеку по старым ставкам. Дело в том, что решение банков по жилищному кредиту действует в среднем 4 месяца, и в этот период условия для клиента не меняются. Таким образом, в начале года заключаются те сделки, одобрение по которым было получено в ноябре-декабре 2021 года, когда ставки были еще ниже 10% годовых.

Каковы прогнозы

Ключевая ставка Центробанка в очередной раз была повышена в феврале, и сейчас она составляет 9,5%. Рост стоимости денег на рынке должен сдержать спрос на кредитные продукты и, соответственно, повышение цен на жилье. Однако эксперты не ожидают в 2022 году «просадки» рынка недвижимости ни по ценам, ни по количеству сделок. Рост цен продолжит поддерживать увеличение себестоимости строительства. По данным экспертов, по итогам 2021 года строительные материалы подорожали примерно на 24%. Такая тенденция сказалась и на стоимости конечного продукта: подорожали новостройки, а за ними подтянулся рынок вторичного жилья. Также стоит учитывать и то, что сейчас строительные компании работают по эскроу-счетам.

- Общебанковский тренд на повышение ставок по ипотеке очевиден. Рубеж в 10% годовых пройден, и Центробанк настроен в дальнейшем повышать главный финансовый индикатор – ключевую ставку. Это значит, что рост ипотечных ставок по стандартным программам в первой половине 2022 года тоже, скорее всего, продолжится, - уверена руководитель Абсолют Банка в Красноярске Юлия Коротких. – Что касается квартир, то некоторое снижение спроса, безусловно, произойдет. Это вполне понятно – потенциальным заемщикам нужно время, чтобы адаптироваться к новым реалиям, когда ставки постепенно растут. Но поскольку спрос на квадратные метры в условиях инфляции высок, мы прогнозируем, что рынок недвижимости и ипотеки в регионе заметно активизируется уже во втором квартале 2022 года. Красноярцы будут решать свой квартирный вопрос даже в условиях роста цен на недвижимость и увеличения ставок по ипотеке. Кроме того, ставки по стандартным ипотечным программам сейчас еще не на пике. Да, они снова стали двузначными, преодолели планку в 10% годовых. Но вспомним, что конце 2014 года и начале 2015 года они достигали 15-17% годовых.

Юлия Коротких, руководитель Абсолют Банка в Красноярске

Юлия Коротких, руководитель Абсолют Банка в Красноярске

- По прогнозам нашим и наших партнеров, не стоит надеяться, что в 2022 году квартиры подешевеют – такова наша реальность, - делится выводами Елена Лалетина. – Но если сохранятся инструменты господдержки, то новые ставки будут немного сдерживать рост цен. Стоит ли брать ипотеку в 2022 году или подождать? На наш взгляд, да, стоит.

По словам Елены Лалетиной, приобретение жилья в ипотеку через агентство недвижимости имеет ряд преимуществ. Во-первых, клиент экономит время, поскольку ему не нужно самостоятельно обращаться в банки. Во-вторых, у агентства налажена интеграция со многими кредитными учреждениями, и, изучив заявление клиента, компания отправляет документы в те, которые будут наиболее лояльны к заемщику.

Нужно отдать должное цифровым сервисам. 75% документов пришли в «Этажи» именно дистанционно. Для клиентов это удобно, сказывается и пандемия, и личная занятость. Заявку можно быстро отправить даже с телефона, а одобрение получить уже через 15 минут. Тогда как ранее это занимало до 5-7 дней. На поиск вариантов жилья и сделку в среднем уходить до 35-40 дней.

Можно ли сэкономить

Учитывая стоимость квартир, об экономии говорить можно и нужно. Прямо вынести отдельным списком, как инструкцию к применению, программы поддержки и инструменты, которые предлагают лучшие условия кредитования, делают ипотеку доступнее и снижают нагрузку на семейный бюджет. Что представляет собой приобретатель жилья? В основном это молодая семья с детьми или без, либо пока одиночка. Они приобретают недвижимость, чтобы улучшить свои жилищные условия.

Им поможет, первое: программа государственной поддержки семьи. Согласно ей семья, где после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, может воспользоваться кредитом по ставке 6% годовых (по условиям госпрограммы) и даже ниже – банк ВТБ, например, может предложить ставку от 4,7% годовых, Абсолют Банк - 5,74% годовых на весь срок (кстати, в начале февраля этот банк практически единственный «пошел против рынка» и снизил ставку по этой госпрограмме на 0,25%). Это очень удобно и когда приобретается первое жилье, и когда семья решает продать свою квартиру, чтобы купить другую, с большей площадью. Программа действует до конца 2022 года.

Второе: партнерские программы с застройщиками. За счет субсидирования ипотечной ставки строительной компанией по договоренности с банком ставка может существенно снизиться, до минимума на первый год или даже на весь период ипотеки. При такой субсидии покупатель несет основные расходы по кредиту лишь со 2-3 года его обслуживания. Сэкономленные средства он может направить на ремонт и обустройство нового жилья.

Третье: при взаимодействии банка и агентства недвижимости на вторичном рынке жилья также бывают преференции. Заемщики, которые подают заявку через «Этажи» и ряда других партнеров, получают преференцию. Она может составлять, например, 0,7% от базовой ставки (в рамках сотрудничества банка ВТБ и компании «Этажи»). И если брать срок ипотеки 20 лет, выгода в 500-700 тысяч рублей наверняка заинтересует клиента.

Четвертое: материнский капитал. Его можно использовать и как первоначальный взнос, и для погашения им уже имеющейся кредитной задолженности. С 1 февраля 2022 года материнский капитал проиндексирован на 8,4% и составляет на первого ребенка 524 527,9 рубля, на второго и последующего 693 144,1 рубля. Кстати, здесь также используется цифровой сервис. Сейчас подать заявление на распоряжение материнским капиталом можно непосредственно в банке, в котором открывается кредит. Заявления и необходимые сведения из документов банки передают территориальным органам ПФР по электронным каналам. По времени на это уходит всего 10 дней, а не два месяца, как было ранее. В настоящее время в крае такие соглашения заключены с 15 банками. Всего в 2021 году за использованием маткапитала на улучшение жилищных условий обратились 14 тысяч человек - это примерно 80% всех обратившихся, выплачено 6,7 миллиарда рублей. Из них более 58% потратили материнский капитал на ипотеку, сообщила начальник управления установления социальных выплат ОПФР по Красноярскому краю Елена Емельянова.

Елена Емельянова, начальник управления установления социальных выплат ОПФР по Красноярскому краю

Елена Емельянова, начальник управления установления социальных выплат ОПФР по Красноярскому краю

Фото: ИВАНОВА Диана

Пятое: помимо материнского капитала существует еще целевая выплата – 450 тысяч рублей из федерального бюджета на погашение кредита, если в семье родился третий ребенок. Однако эти средства нельзя использовать в качестве первоначального взноса.

Шестое: существует еще региональный семейный сертификат – 142 тысячи рублей на третьего ребенка. Их тоже можно использовать на досрочное гашение ипотеки.

Седьмое: налоговые вычеты, которые можно получить при приобретении первого жилья. Это до 260 тысяч рублей от стоимости квартиры и до 390 тысяч рублей – по уплаченным процентам. Деньги поступают на текущий счет заемщика. Их можно потратить, а можно направить на досрочное погашение ипотеки. Чем выше ставка, тем больше сумма налогового вычета с уплаченных процентов за год.

Восьмое: рефинансирование. Заемщик может запросить снизить процентную ставку уже имеющегося кредита. А можно провести рефинансирование кредитов сторонних банков или даже объединить несколько разных кредитов в один и пользоваться средствами под ипотечный процент, который гораздо комфортнее, чем условия по другим видам кредитов, и таким образом снизить платеж по кредиту или срок погашения. В ВТБ, например, можно при этом объединить несколько разных кредитов в один на сумму, не превышающую 80% от залоговой стоимости недвижимости. Рекордный объем рефинансирования банки фиксировали как раз в период низких ставок – в 2020 году.

Девятое: определитесь, будете вы покупать готовую квартиру или в строящемся доме. Средняя цена квадратного метра первички и вторички в Красноярске практически сравнялась, либо разница незначительная. При этом в готовую квартиру вы сможете заехать практически сразу после сделки, а в случае с новостройкой срок получения ключей может достигать и года, и двух. Хорошо, если у вас есть еще хоть какое-то собственное жилье. Но если вы его снимаете, то платить одновременно ипотеку и аренду не так просто. Кроме того, квартира в новостройке чаще всего требует дополнительных затрат на ремонт. Это тоже время и деньги. Обычно на отделку квартиры в новостройке уходит 15 – 20% от ее стоимости. Надо быть к этому готовыми, - добавила Юлия Коротких.

Десятое: если есть возможность взять ипотеку не на 10-15 лет, а на 20 и более – выбирайте максимальный доступный вариант. Чем больше срок жилищного кредита – тем меньше размер ипотечного платежа, тем посильнее будет для вас финансовая нагрузка. Если будут свободные денежные средства, вы сможете погашать ипотеку досрочно и тем самым уменьшать переплату. Частичное и полное досрочное погашение можно легко проводить онлайн в мобильном приложении и интернет-банке. Никаких комиссий за это нет, - также сообщает руководитель Абсолют Банка.

Наконец, еще один пункт, одиннадцатый: заключайте ипотечную сделку онлайн. Это не только быстро и удобно. Например, клиенты Абсолют Банка с биометрическим профилем на Госуслугах могут пройти удаленную идентификацию и получить дополнительную скидку 0,25% к ставке по стандартным ипотечным программам.

Регистрация стала быстрее

Вот этот момент нужно прописать отдельно, он также важен: значительно сократились сроки регистрации права собственности в Росреестре. Существует проект «Электронная регистрация ипотеки за 24 часа», который с 2021 года масштабирован на все субъекты страны. Такая услуга значительно сократила сроки прохождения документов. Раньше это занимало около двух недель, клиенту требовался визит в МФЦ, чтобы сдать документы, потом забрать их. Теперь это делается непосредственно в банке.

Существует еще одна преференция - цифровая. Те клиенты, которые пользуются цифровой регистрацией, могут снизить свою ставку по ипотеке на 0,3 пункта. У нас более 70% регистраций на вторичном рынке уже проходят в электронной форме. - рассказал Владимир Бубенко.

- В целом, подводя итоги 2021 года, хочется отметить тенденцию по увеличению доли поступивших обращений на осуществление учетно-регистрационных действий. Так, за 2021 год Управлением зарегистрировано 1 304 604 прав, ограничений (обременений) прав (объектов), сделок, что на 38% больше, чем в 2020-м, из них 70% приходится на физических лиц, - подводит итоги Наталия Зайцева, начальник отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Наталия Зайцева, начальник отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю

Наталия Зайцева, начальник отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю

Фото: ИВАНОВА Диана

В 2021 году наблюдалась положительная динамика по увеличению количества электронных обращений на осуществление учетно-регистрационных действий, рост составил 33%. Это говорит о том, что для граждан созданы возможности получать государственные услуги Росреестрав в удобном для них формате - онлайн. Доля электронной ипотеки увеличилась до 46%.

На территории Красноярского края Управлением также осуществляется реализация пилотного проекта «Электронная регистрация за 1 день». Доля электронной регистрации договоров участия в долевом строительстве в крае достигла 27% (в целом по России показатель составил 67%).

Что касается самого рынка долевого строительства, то количество продаж строящегося жилья является самым главным показателем, определяющим состояние отрасли жилищного строительства. От продаж зависит стабильность финансирования стройки и последующий ввод в эксплуатацию.