Ни жилья, ни денег.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП
В конце прошлой недели в Красноярске вспыхнул очередной конфликт с обманутыми дольщиками: покупатели квартир в недостроенном жилом доме «Добрые соседи» организовали стихийный митинг. Объект, который с 2015 года строила местная компания «Зодчий», так и не был сдан в эксплуатацию, а дольщики остались и без квартир, и без денег.
Еще одной пострадавшей стороной в деле оказался Сбербанк, который финансировал строительство жилого дома с начала 2017 года, а уже в январе 2019 года из-за задержки сроков строительства отозвал аккредитацию на выдачу ипотечных кредитов. В 2020 году на момент выхода на просрочку застройщик задолжал банку 670 млн руб., в 2021 году «Зодчий» был признан банкротом и здесь началось самое интересное.
При кредитовании в 2017 году «Зодчий» передал в залог банку будущие квартиры. При этом Сбер выступил в так называемой схеме кредитования через проектного дольщика. Суть такого решения заключалась в следующем. Компания группы «Зодчий», через которую шло финансирование строительства, могла продавать эти квартиры гражданам, но была обязана получить согласие банка на это. Затем компания регистрировала договор уступки в Росреестре, гражданин-дольщик оплачивал стоимость квартиры и эти деньги «Зодчий» должен был направлять Сбербанку в течении 3 дней для погашения кредита. После получения денег банк направлял письма в Росреестр и снимал свой залог.
Но за время сотрудничества банка и «Зодчего» Сбер получил деньги и вывел из-под залога только 91 квартиру из 192. Из оставшихся квартир порядка 89 были проданы застройщиком, куда исчезли деньги от продажи и почему они не были переведены в погашение кредита, в настоящее время неизвестно
В ближайшем будущем разбираться с этой схемой придется правоохранительным органам.
«В Красноярске полицейские возбудили уголовное дело в отношении недобросовестного застройщика, сообщили в пресс-службе МВД России, - отмечает интернет-газета Newslab.ru. - По версии следователей, руководитель строительной фирмы собрал с участников долевого строительства деньги на возведение трех домов в Свердловском районе Красноярска. Но расходовал их на цели, не связанные со строительством объектов».
«По предварительным данным, более чем 500 дольщикам причинен материальный ущерб, превышающий 834 миллиона рублей», — рассказала официальный представитель МВД России Ирина Волк.
«Название фирмы в пресс-службе не называют, но известно, что речь идет о группе компаний «Зодчий», - добавляет Newslab.ru.
В результате недобросовестных действий «Зодчего» купленные дольщиками квартиры оказались не выведенными из-под залога банка. По словам известного красноярского адвоката Игоря Гурко, схема кредитования строительства жилья через «проектного дольщика», компанию, на которую застройщик передает все права на будущие квартиры, и затем эта компания отдает права в залог банку в обеспечение предоставленного кредита, широко известна, соответствует закону и распространена в сфере долевого строительства.
«Запись о залоге в пользу банка в обязательном порядке должна вноситься в ЕГРН. Из этого следует, что в соответствии с частью 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), в данном случае Сбербанк, имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), то есть от дольщика в данном случае», - говорит Игорь Гурко.
По словам Гурко, в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, и новый владелец несет обязанности залогодателя. Поэтому Сбербанк, не получив деньги в размере залоговой стоимости проданных квартир в счет погашения задолженности по кредиту, обратился в суд с исками к дольщикам, которые, на основании ст. 353 ГК РФ, приобрели права и обязанности залогодателя.
Теперь дольщикам, Сберу, Минстрою Красноярского края, арбитражному управляющему «Зодчего» совместно с правоохранительными органами придется восстановить всю цепочку сделок с недвижимостью в ЖД «Добрые соседи» и выяснить, куда были направлены вырученные от продажи квартир деньги. Также кредитору, жителям и местным чиновникам предстоит решить вопрос с проблемным домом и каким способом вернуть обманутым участникам процесса деньги и квартиры.