Ипотека перестала быть доступной?

1 июля в нашей стране завершилась госпрограмма льготной ипотеки на новостройки. О том, что потеряли и что выиграли потенциальные и реальные заемщики, мы беседуем с заместителем управляющего Отделением Красноярск Банка России Юлией ЧАЛЕНКО.

- Юлия Анатольевна, что происходило на рынке жилья до прекращения работы основной федеральной льготной ипотечной программы?

- Льготная ипотека была ключевым драйвером развития ипотечного рынка прошлого года и половины текущего. За прошлый год ипотечный портфель в крае вырос на 29% - это рекордный показатель. Нас беспокоили признаки перегрева рынка жилья, опасения вызывал и дисбаланс между ценой новых квартир и жилья на вторичном рынке. В июне 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке края была на треть выше, чем на вторичном рынке.

- В чем опасность такой ситуации?

- Она провоцирует формирование переоцененного залога в банках, когда квартира стоит меньше, чем сумма долга за нее. Заемщик, имеющий трудности с платежами, может остаться и без денег, и без жилья. К примеру, человек приобрел квартиру на первичном рынке. Через небольшой промежуток времени у него возникают финансовые проблемы, и он собирается продавать квартиру, но она уже становится жильем вторичного рынка. А цена там ниже, чем на первичном. Таким образом, заемщик не только не выходит в ноль после продажи квартиры, но может оказаться должником у банка, выдавшего ему ипотеку. По статистике, в 4-м квартале прошлого года в России почти половина кредитов выдана заемщикам с долговой нагрузкой 80% и больше. Это очень много. Есть такое правило финансово грамотного человека: оптимально все кредитные обязательства должны укладываться максимум в 50% от дохода человека.

«Подушка безопасности» банков по закредитованным заемщикам подросла за счет макропруденциальных надбавок

- Для банка это тоже риски – высокая закредитованность клиентов. Центральный банк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с 1 марта этого года, так называемые макропруденциальные требования. Как эта мера повлияет на рынок ипотечного жилья?

- Для понимания: чтобы выдать заемщику кредит, банк должен сформировать внутренние резервы на случай, если клиент окажется неплатежеспособным. Если заемщик имеет высокую долговую нагрузку, иными словами, у него много обязательств по платежам, то риск невыплаты кредита возрастает. Банк России обязал кредитные организации резервировать под кредиты таким клиентам больше денег или, на языке экономистов, увеличил макропруденциальные надбавки.

Я говорила, мы видим накопление рисков на ипотечном рынке, когда заемщики отдают 80% и больше своих доходов на погашение ипотеки. Это означает, что у нас быстро растет число потенциально уязвимых людей и семей – в случае любых финансовых сложностей они рискуют не справиться с платежами. Макропруденциальные надбавки не запрещают выдачу подобных кредитов с высоким риском, но дестимулируют такую практику, делают их более затратными для банков с точки зрения влияния на их капитал. Мы надеемся, что эти меры будут способствовать охлаждению рынка. И еще поясню — процентные ставки по рыночной ипотеке зависят не от макронадбавок, а от действующей ключевой ставки, риск-профиля самого заемщика и политики банков.

Ждем, что рост ипотечного рынка замедлится, Мы к этому на самом деле и стремимся – охладить рынок. Если ипотечный портфель жителей края в прошлом году вырос почти на треть, то мы прогнозируем, что его рост по итогам этого года будет более умеренным - 7-12%. Это оптимальное развитие кредитования.

- Цель льготной ипотечной программы заключалась в том, чтобы сделать жилье доступным. Получается, сейчас покупка квартиры будет возможна только для богатых избранных? Или сохранились какие-то программы, предусматривающие льготы?

- Вы правы в том, что льготная ипотека должна способствовать доступности жилья. Но для этого надо, чтобы она адресно работала на определенные социальные группы или была нацелена на развитие территорий. Льготная ипотека, которая завершилась в этом месяце, была антикризисным проектом, который появился в разгар пандемии коронавируса. Она решала определенные задачи развития экономики. Сегодня льготная ипотека себя исчерпала, но полностью все программы не свернуты.

Остались льготные категории заемщиков, и для них ипотечные кредиты, безусловно, более доступны, чем для остального населения. Это и семьи с детьми до 6 лет включительно, и военнослужащие, и жители сельской местности, и сотрудники IT-сферы. Банк России всегда выступал за адресную поддержку.

Нужно оценить свои финансовые риски и возможности при оформлении ипотеки

- Какой будет ситуация на рынке?

- Определенно можно говорить о замедлении роста цен на жилье. Он будет менее бурным, чем в минувшие четыре года, и это, конечно же, хорошо. Но чтобы жилье стало вновь доступным для россиян, необходимо снижение инфляции до 4%. И это достижимый уровень. Многие помнят ситуацию в 2017, 2018, 2019 годах. Тогда инфляция находилась вблизи 4%. Каких-то масштабных льготных программ не было, но рыночные ставки по ипотеке были сравнимы с теми, что до июля были по льготной программе - и 9%, и даже 8%. Это совсем недавний период. Когда инфляция снизится, мы увидим рыночные ставки по ипотеке, не отличающиеся от льготных.

- А что можно посоветовать тем, кто только собирается оформить ипотеку? Занять выжидающую позицию или, наоборот, поторопиться, несмотря на высокие ставки?

- Прежде всего, нужно исходить из собственной ситуации. Не только смотреть на то, что происходит на рынке недвижимости и в банковском секторе, но и понять, какие финансовые возможности есть у тебя самого. Подумать, хватит ли денег на обеспечение себя и семьи. Не будет ли ежемесячный платеж серьезным ударом по бюджету. Учесть риски, связанные с потерей работы. С другой стороны, если у вас есть возможность понаблюдать за ситуацией, то, возможно, и торопиться не стоит? Обратите внимание на процентные ставки по вкладам – сегодня они вполне комфортные, и сумма, накопленная на первоначальный взнос, может принести неплохой доход. Но, еще раз повторюсь: в вопросах приобретения недвижимости с помощью залоговых средств следует начинать с себя.

Кстати

В 2019 году законом было закреплено право ипотечных заемщиков обратиться за реструктуризацией кредита — так называемыми ипотечными каникулами. В законе говорится, что в ситуации ухудшения финансового положения при определенных условиях заемщик может обратиться к кредитору с требованием об установлении льготного периода сроком до 6 месяцев. В течение этого времени он может по своему выбору приостановить платежи по договору или уменьшить их размер. После выхода с ипотечных каникул ежемесячный платеж не увеличивается. Удлиняется срок кредитования, в дополнительные месяцы переносятся пропущенные платежи. Воспользоваться такими каникулами можно только один раз, и это не отразится негативным образом на кредитной истории заемщика.

Статистика

Ипотечный портфель жителей края на 1 июня 2024 года – 390 млрд рублей, за 12 месяцев прирост - 22%.

Средняя стоимость жилья в крае в июне 2024 года на вторичном рынке — 96 тыс. рублей за квадратный метр, на первичном — 127 тыс. рублей за квадратный метр. В апреле 2020 года (старт льготной ипотеки) средняя стоимость жилья в новостройке была 60 тыс. рублей за квадратный метр.